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保温合同签订方式对保温工程品质影响分析

保温合同签订方式对保温工程品质影响分析

发布时间:
2019/07/25
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一、前言
 
自国家相关强制性节能设计标准颁布后,成都地区建筑外保温行业迅速发展,短时间内形成了一个新的建筑分项工程。由于作为发展商的业主及作为保温产品的生产 供应厂商和专业工程承包商的乙方从事该项工作时间不长,经验不足,如何针对行业发展初期的种种问题在建筑承包体系中更合理地处理相关合同操作,对于平衡各 方利益,合作完成高品质的保温体系具有重要作用。本文试图从房地产发展商的合同处理方式的分析入手,找出解决该问题的适当方法。
二、发展商的态度及可选择的合同处理方式
 
国家强制推行的节能规定是通过相关建筑设计规范进行执行的,房地产开发商由于购地在先,开发一般都滞后一年以上。因此今年的新开发项目中,节能措施对发展 商意味着成本上升。 据估算,成都地区要达到节能50%的标准单位建筑的成本可能上升150元/平米(含围护结构等)。其中围护结构部分成本上升到30-100元/平米。因此 发展商对节能保温的态度一般经历从消极抵触、被动接受到积极主动运用三阶段的演变过程。在现实中可以看到发展商从早期的只设计,不施工发展到按最低标准设 计及施工通过到最后的积极的去把节能做为销售卖点的处理过程。在产品体系的选用及价格定位上也是从最低档的产品和落后的内保温方式逐渐过渡到中高档产品及 外保温方式,价格也逐渐的合理定价发展。对保温节能的态度同时也是衡量发展商自身市场定位的重要指标。特别值得提出的是,由于建筑外保温体系是位于建筑外 装饰层内部的构造,如果选用低档次的产品或劣质施工可能造成建筑外装饰面的破坏。而建筑外立面的美观和高档次定位做为建筑物品质的重要表现,早已成为房屋 重要卖点。因为保温层品质低劣造成的建筑外立面破坏的后果是发展商难以承担的,基于对这种事实的认识,发展商很快将明白保温层品质的重要性。低档劣质产品 在保温市场的日子不会太久远。作为保温系统供应商的保温材料企业应该把品质放在首位以等待行业正常发展期的到来。
在发展商的建筑合同类型中,大概有以下三种类型:
 
1.将各种杂项工程作为不细分计价项计入综合单价之中,例如墙面抹灰正常只能计入单位综合造价而交给建筑工程总承包公司处理。
2.专项专业分包,对电梯等专业性较强,界面清晰可控部分,一般由甲方直接采购,由专业公司负责安装维护,基本与总包无关。
 
3.甲方指定材料供应商或专业分包商,甲方确定供货厂商及品牌,确定供货价格并指定总包负责签订相关工程合同,由甲方另外支付给总包公司适当管理费。
 
 在保温工程的现实操作中,这三种方式的操作实践证明,第三种方式为最佳选择,第一种方式由于总包方实现利益最大化的要求,通常对专业保温公司提出的合同及 价格条款极其苛刻,造成品牌专业保温公司不可接受条款,只有小型保温公司为求生存而接受不公平的合同,然后伺机偷工减料。这样造成不合格工程的概率很大, 最后的结果是危及业主及消费者的利益。第二种方式甲方工作量太大,加上保温层与外墙装饰面施工关系密切需要总包方提供保温材料垂直运输及脚手架等因素,总 包的协助是必不少的。第三种方式在甲方总包保温专业分包三方实现较好的利益平衡。形成权利义务约束机制,能较好的保证工程质量,是目前应该大力推行的方式。